Как сделать предложение о покупке недвижимости
После серьезных временных затрат на просмотр многих объектов недвижимости вы, наконец, нашли идеальный объект недвижимости — он хорошо выглядит, оптимально подходит для ваших нужд и находится в вашем ценовом диапазоне. Теперь пришло время договориться о сделке, сделав предложение продавцу. 
Хотя эта, казалось бы, простая задача может быть такой же простой, как и отправка цены, мы советуем вам полностью изучить множество факторов, чтобы сделать справедливое и эффективное предложение. Есть несколько вопросов, которые вы должны задать себе при определении ценности вашего предложения:
Какова текущая цена аналогичных объектов недвижимости в этом районе?
Часто наиболее важным фактором, определяющим ваше предложение, является рыночная стоимость этого объекта недвижимости. Рыночная стоимость имущества определяется путем определения наиболее вероятной цены, которую принесет имущество, если оно будет выставлено на продажу. Это можно определить количественно, воспользовавшись услугами оценщика или изучив цену продажи аналогичных объектов недвижимости в этом районе. Именно здесь для оценки рыночной стоимости может быть полезным просмотр множественных листинговых служб (MLS) или объявлений о недвижимости. Если у вас есть агент по недвижимости, помогающий вам со сделкой, он даст бесценный совет о том, каким должно быть реалистичное предложение. Агенты должны иметь доступ ко всем данным о местных продажах и должны быть в состоянии дать вам оценку, чтобы вы могли сравнить ее с ценой на недвижимость, которую вы ищете.
Если у вашего агента по недвижимости нет доступа к местным данным о продажах, может быть полезно нанять профессионального оценщика недвижимости и посетить государственные архивы, например, вашего окружного клерка или офиса регистратора. Публичные записи являются доступным источником информации о сопоставимых продажах недвижимости. Многие покупатели достаточно активны, используя публичные записи округа даже до того, как сравнивают цены, указанные в списках недвижимости. Сравнение продаж через общедоступные записи очень полезно, и не только потому, что оно дает вам представление о том, сколько должен стоить дом, который вы ищете, но и потому, что оно выявляет определенные тенденции на рынке недвижимости в этом районе.
Находится ли недвижимость в хорошем состоянии или вам придется вкладывать больше денег в ее ремонт?
Крайне важно, чтобы вы тщательно исследовали условия, тщательно изучив каждую деталь, прежде чем сделать предложение. В конце концов, это может быть вашей самой большой инвестицией, поэтому вы хотите быть абсолютно уверены, что получаете то, за что платите, без сюрпризов. Дому нужна новая крыша? Новая сантехника? Готов ли дом к стихийным бедствиям? Хотя ремонтный дом может иметь большой потенциал и может быть значительно дешевле по цене, вы должны спросить себя: смогу ли я справиться с финансовыми проблемами и жить с беспорядком и неудобствами, пока дом доводят до ума? твои ожидания?
В большинстве случаев продавец уже позаботился о том, чтобы все аспекты дома были должным образом отремонтированы. В конце концов, в их интересах иметь свою недвижимость в лучшем состоянии для продажи, чтобы получить наибольшую ценность. Если вы хотите быть дотошно осторожным, то вы (или ваш агент по недвижимости) можете воспользоваться услугами инспектора по недвижимости и домам. Осмотр даст вам лучшее представление об общем состоянии имущества, а также о любых аспектах имущества, которые могут потребовать ремонта в будущем. Осмотр расскажет вам все, что вам нужно знать о возможном будущем ремонте, а также о том, что вы должны требовать и ожидать от дома, что может повлиять на ваше предложение.
Независимо от того, насколько тщательно вы изучали состояние собственности, вы никогда не можете быть абсолютно уверены в каких-либо потенциальных проблемах, которые могут встретиться на вашем пути. Поэтому, когда вы покупаете или продаете дом, вы должны заполнить или запросить форму раскрытия информации о состоянии собственности. Эта форма предназначена для защиты покупателя от любых скрытых сюрпризов, которые могут привести к повреждению имущества, а также защищает продавца от любой долгосрочной ответственности после продажи имущества.
Как давно объект находится на рынке недвижимости?
В ходе вашего исследования рыночной стоимости вы можете обнаружить, что интересующая вас недвижимость находится на рынке относительно долгое время по сравнению с другими объектами недвижимости в том же районе. Сразу возникает вопрос - Почему?
Хотя это может указывать на медленную местную активность в сфере недвижимости, это также может свидетельствовать о более серьезной проблеме. Например, вы можете обнаружить, что имущество находится в пойме или на загрязненной земле. Что бы это ни было, вы всегда должны подозревать, почему. Используйте своего агента по недвижимости для объективного расследования любых потенциальных причин.
Насколько высока конкуренция за недвижимость?
Любой существенный фактор, который повлияет на ваше предложение, — это уровень конкуренции за недвижимость. Вы можете ожидать конкуренции, если недвижимость находится в желаемом районе, городе или даже округе. Например, недвижимость в районе залива пользуется большим спросом, поэтому, естественно, здесь существует большая конкуренция за недвижимость. Следовательно, вы должны спросить себя: насколько сильно я этого хочу? Это тонкий баланс, чтобы не предлагать слишком высокую цену, но достаточно высокую, чтобы вы не занижали цену по сравнению с другими потенциальными покупателями. Опять же, совет вашего агента по недвижимости будет неоценим здесь.
Отправка коммерческого предложения
Устные обещания не имеют юридической силы, когда речь идет о продаже недвижимости. Поэтому вам необходимо заключить письменный договор, который начинается с вашего письменного предложения. Когда вы делаете предложение, не беспокойтесь о предложении, которое ниже девяноста процентов от фактической запрашиваемой цены. Вы должны помнить, что слишком низкое предложение может быть немедленно отклонено и может даже оскорбить продавца, но разумное предложение должно вызвать как минимум встречное предложение от продавца. Встречное предложение может быть очень близко к вашему предложению.
Вы можете легко получить стандартные формы для контрактов и предложений, которые гарантируют, что вы не пропустите ни одного шага, связанного с процессом предложения. В большинстве случаев агент по недвижимости, выступающий посредником в сделке, возьмет на себя многие из этих обязанностей, но всегда лучше знать, что вы делаете.
Представленное вами предложение о покупке, если оно будет принято в его нынешнем виде, станет обязывающим договором купли-продажи (также известным как договор купли-продажи, соглашение о задатке или депозитная расписка). Поэтому важно, чтобы он содержал все элементы, которые будут служить «планом для окончательной продажи». Эти пункты предложения покупки включают такие вещи, как:
- Адрес, а иногда и юридическое описание имущества
- Цена продажи
- Условия -- например, все наличные или при условии получения вами ипотечного кредита на определенную сумму
- Обещание продавца предоставить четкое название (собственность)
- Целевая дата закрытия (фактическая продажа)
- Сумма залога, сопровождающего предложение, и то, является ли это чеком, наличными или векселем, и как он будет возвращен вам, если предложение будет отклонено, или сохранен в качестве возмещения убытков, если вы позже откажетесь без уважительной причины.
- Метод, с помощью которого налоги на недвижимость, арендная плата, счета за топливо, воду и коммунальные услуги должны корректироваться (пропорционально) между покупателем и продавцом.
- Положения о том, кто будет платить за страхование титула, обследование, инспекции термитов и т.п.
- Тип акта, который необходимо предоставить
- Другие требования, характерные для вашего штата, которые могут включать возможность пересмотра контракта юристом, раскрытие информации о конкретных опасностях для окружающей среды или другие положения, относящиеся к конкретному штату .
- Положение о том, что покупатель может в последний момент произвести осмотр имущества непосредственно перед закрытием сделки.
- Ограничение по времени (желательно короткое), по истечении которого предложение истечет.
- Непредвиденные обстоятельства (если применимо). Двумя наиболее распространенными являются получение покупателем определенного финансирования от кредитного учреждения и удовлетворительный отчет домашнего инспектора в течение определенного периода времени.
Переговоры и встречные предложения
Если вы отправили предложение, которое вас не удовлетворило, продавец может просто отклонить ваше предложение или отправить обратно встречное предложение. С этого обычно начинаются переговоры.
Крайне важно, чтобы у вас была стратегия переговоров, если возникнет необходимость договориться о цене. Помните, что это, вероятно, может представлять собой крупнейшую инвестицию в вашей жизни, а неэффективные переговоры могут стоить вам тысячи долларов! У вас может быть хорошая позиция для переговоров, если вы сядете за стол переговоров, вооруженный следующим:
- Вы готовы заплатить наличными за всю или большую часть покупки
- У вас есть предварительно одобренная ипотека
- Ваша покупка не зависит от продажи вашей существующей недвижимости
Эти качества чрезвычайно привлекательны для продавца, особенно на рынке покупателя, и он может быть более гибким в своих переговорах. В этих обстоятельствах вы можете договориться о некоторой скидке от указанной цены, особенно если продавец хочет продать недвижимость быстро.
С другой стороны, если недвижимость находится на рынке «горячих» продавцов, то продавец может иметь преимущество, поскольку обычно на его недвижимость будут конкурирующие предложения. Вы можете предложить прейскурантную цену (или больше), чтобы превзойти другие предложения. Именно здесь ваша стратегия переговоров становится более важной, и ее следует планировать заранее. Также полезно узнать как можно больше о ситуации продавца – хотят ли они продать недвижимость как можно быстрее? Помните, что каждый месяц, когда недвижимость остается непроданной, представляет собой значительные дополнительные расходы для продавца. Квартира сейчас свободна? Если это так, то продавец, скорее всего, неохотно платит за две ипотеки. Был ли недавний развод? Никто не хочет продлевать мучительные испытания развода. Является ли имущество имуществом умершего? Никто не хочет продлевать мучительные испытания развода. Все эти факторы могут быть использованы в качестве рычагов воздействия в ходе переговорной процедуры.
Зная это, вы можете быть изобретательны в своих отрицаниях, давая немного – беря букву. Например, вы можете договориться о более низкой цене на недвижимость, если предложите более короткий период закрытия. Если продавцы делают вам встречное предложение с условием 30-дневного закрытия, попросите снизить цену и примите это условие. Например, если дом указан за 400 000 долларов, вы можете предложить заплатить эту сумму при закрытии через 150 дней или 394 000 долларов при закрытии через 30 дней.
Предоставление правильного предложения является одним из самых важных решений в сфере недвижимости. Убедитесь, что вы достаточно подготовлены. Знайте, сколько вы готовы заплатить за недвижимость, и будьте тверды в том, чтобы не переплачивать. Надежный агент по недвижимости чрезвычайно ценен в переговорном процессе, агент с большим опытом должен уметь предсказать, что произойдет, и адекватно вас проконсультировать.
0 комментарий